離婚したら住宅ローンはどうなる？名義・財産分与・手続きを徹底解説

2026年2月28日

離婚を決意したとき、多くの方が頭を悩ませるのが「住宅ローンはどうなるの？」という問題です。離婚届を出せば自動的に解決するわけではなく、ローン契約は金融機関との間で独立して存在し続けます。名義変更・財産分与・連帯保証人の問題など、放置すると深刻なトラブルに発展するリスクも少なくありません。この記事では、離婚時の住宅ローンに関する基本原則から具体的な手続きまで、わかりやすく徹底解説します。

離婚時の住宅ローン｜まず押さえるべき3つの基本原則

離婚と住宅ローンの問題を整理するにあたって、まず3つの基本原則を理解しておくことが重要です。

①離婚しても住宅ローン契約は自動的に変わらない、②ローン付き住宅には主に3つの処理選択肢がある、③自宅がオーバーローンかアンダーローンかによって対応策が異なる、という3点です。

これらを把握せずに離婚手続きを進めると、後から大きなトラブルを招く可能性があります。まずはこの3原則をしっかり理解しましょう。

離婚しても住宅ローン契約は自動的に変わらない

離婚届を提出しても、住宅ローンの契約内容は一切変わりません。

住宅ローンは金融機関（銀行・信用金庫など）との間で締結した契約であり、夫婦間の婚姻関係とは独立した法的拘束力を持ちます。

つまり、離婚後も名義人はローンを返済し続ける義務を負い、連帯保証人や連帯債務者であれば同様に返済責任が残り続けます。

「離婚したから関係ない」「相手が払うと約束した」という認識は非常に危険です。金融機関から見れば、離婚は契約変更の理由にはなりません。

名義や契約内容を変更したい場合は、金融機関と別途協議し、正式な手続きを踏む必要があります。

住宅ローンが残っている家の3つの選択肢

ローンが残っている家の処理方法は、大きく以下の3つに分類されます。

①家を売却してローンを完済する：最もシンプルな方法。売却代金でローンを返済し、残金を分配します。
②どちらかが住み続けてローンを引き継ぐ：一方が住み続け、（金融機関の承諾を得たうえで）借り換え等により債務者を整理します。
③賃貸に出してローン返済を続ける：双方が退去し、賃貸収入でローンを返済します（事前に金融機関の承諾が必要です）。

どの選択肢が最適かは、ローン残債と家の評価額の関係、双方の収入状況、子どもの有無や生活環境など、個別の事情によって異なります。

オーバーローンとアンダーローンの違いと確認方法

住宅ローン問題を考える上で欠かせない概念が「オーバーローン」と「アンダーローン」です。

アンダーローンとは、家の市場価値（評価額）がローン残債を上回っている状態です。例えば、家の評価額が3,000万円でローン残債が2,000万円の場合、1,000万円のプラス資産があります。

オーバーローンとは逆に、ローン残債が家の評価額を上回っている状態です。例えば、評価額2,000万円に対してローン残債が3,000万円であれば、売却してもなお1,000万円の返済負担（残債）が残る可能性があります。

確認方法としては、①金融機関から「残高証明書」を取得してローン残債を把握し、②不動産会社に査定を依頼するか固定資産税評価額を参考に家の価値を確認します（固定資産税評価額は市場価格とズレる場合があります）。

オーバーローンかアンダーローンかによって、財産分与の考え方や売却後の対応が大きく変わるため、まず現状把握が最優先です。

名義・連帯債務・連帯保証人の違いと離婚後の責任

住宅ローンに関わる立場は複数あり、それぞれ離婚後の責任範囲が異なります。自分がどの立場にあるかを正確に理解することが、トラブル回避の第一歩です。

住宅ローンの「名義人」と「所有者」は別物

混同されやすいのが「住宅ローンの名義人」と「家の所有者（登記名義人）」の違いです。

住宅ローンの名義人とは、金融機関とローン契約を結んだ人（債務者）のことです。金融機関に対して返済義務を負います。

家の所有者とは、不動産登記簿に名前が記載されている人のことです。必ずしもローン名義人（債務者）と一致するわけではありません。

例えば、夫がローン名義人で妻も共有名義で登記されているケースや、夫単独でローンを組んでいるが家は夫婦共有名義というケースがあります。

離婚時には、①ローン（債務者）名義と②登記（所有者）名義の両方を整理する必要があります。特にローンの名義変更（債務者変更）は金融機関の審査・承諾が必要で、実務上は借り換えで整理することが一般的です。登記だけを先に動かすと契約違反と判断されるリスクもあるため、必ず事前に金融機関へ相談しましょう。

連帯債務者と連帯保証人の責任範囲を正しく理解する

夫婦でローンを組む場合、「連帯債務」と「連帯保証」の2つのパターンがあります。

連帯債務者とは、1本のローン契約において夫婦双方が主債務者として返済義務を負う形態です。収入合算によって借入額を増やせるメリットがある一方、双方が同等の返済責任を持ちます。

連帯保証人とは、主債務者（例：夫）がローンを返済できなくなった場合に、代わりに返済する義務を負う人（例：妻）のことです。通常は主債務者が返済している間は表面化しませんが、滞納が発生した時点で保証人に請求が来る可能性があります。

どちらの立場も、離婚後も金融機関に対する法的責任は継続します。

【重要】離婚しても連帯保証人は自動的に外れない

離婚したからといって、連帯保証人の立場は自動的に解消されません。これは多くの方が誤解しているポイントです。

連帯保証人を外すためには、金融機関の承諾が必要です。ただし金融機関は担保保全の観点から、保証人の変更・解除に慎重で、応じてもらえないことも少なくありません。

現実的な方法としては以下が挙げられます。

代わりの連帯保証人を立てる：信用力のある別の人物を保証人として金融機関に認めてもらう
ローンの借り換え：主債務者単独で新たにローンを組み直し、元の契約を完済する
家を売却してローンを完済する：最も確実に保証人責任を解消できる方法

離婚協議書に「相手がローンを払う」と記載しても、金融機関との関係では連帯保証人の責任は残ります。責任を外すには、必ず金融機関を通じた正式手続きが必要です。

ペアローンの離婚時リスクと対処の方向性

近年増加しているのが「ペアローン」を利用した夫婦です。ペアローンとは、夫婦がそれぞれ個別にローン契約を結び、互いが相手のローンの連帯保証人になる形態（※金融機関の商品設計により細部は異なります）です。

離婚時には以下のような複合的なリスクが生じます。

夫婦それぞれに独立したローン契約があるため、単純な名義変更ができない
互いが相手のローンの連帯保証人になっているため、両方の保証責任が問題になる
家の所有権が共有名義になっているケースが多く、売却には双方の同意が必要

対処の方向性としては、①一方が（審査に通ることを前提に）借り換え等で単独債務に整理する、②家を売却して双方のローンを完済（または残債を整理）する、という2つが現実的です。

ペアローンは離婚時にトラブルが複雑化しやすい形態であるため、早期に金融機関と弁護士の両方に相談することをお勧めします。

ペアローンや連帯債務の整理方法について、詳しくは以下の動画も参考になります。

離婚時の住宅ローン処理パターン別ガイド

離婚時の住宅ローン処理には大きく3つのパターンがあります。それぞれのメリット・デメリットを把握した上で、自分たちの状況に合った選択肢を選びましょう。

パターン①家を売却してローンを完済する

最もシンプルで問題が残りにくい方法が、家を売却してローンを完済するパターンです。

アンダーローンの場合：売却代金でローンを完済し、残った金額を夫婦で分配します。例えば、売却額3,500万円・ローン残債2,000万円であれば、手元に1,500万円（諸経費除く）が残り、それを財産分与の対象として整理できます。

オーバーローンの場合：売却額でローンを完済できないため、不足分を現金で補填する必要があります。補填が難しい場合は、任意売却という方法を検討します。任意売却とは、金融機関の同意を得た上で売却し、残債は別途返済計画を立てて返済を続ける方法です。

メリット：ローンと家の問題が一括解決しやすく、連帯保証人・連帯債務者の責任も整理しやすい。デメリット：双方が新たな住居を探す必要がある、売却に時間がかかる（目安として数ヶ月、3〜6ヶ月程度かかることもあります）。

パターン②どちらかが住み続けてローンを引き継ぐ

子どもの転校を避けたい場合や、住み慣れた環境を維持したい場合に選択されるのがこのパターンです。

住み続ける方が単独でローンを負担する形に整理するために、以下の手続きが必要になります。

金融機関への相談（債務者変更の可否・借り換え等の条件確認）
家の登記名義変更（不動産登記）
住み続ける人が単独でローン審査を通過する必要がある

注意点として、金融機関が債務者の変更（名義変更）や借り換えを承認するかどうかは、住み続ける方の返済能力次第です。収入が十分でない場合、審査が通らないこともあります。

また、「妻が住み続けて夫がローンを払い続ける」という合意は、ローン名義（債務者）が夫のままなら金融機関への支払義務は夫に残るため、夫が滞納すると競売等で住居を失うリスクがあります。合意内容は公正証書などで書面化し、可能なら借り換え等で債務者を整理するのが安全です。

パターン③賃貸に出してローン返済を続ける

双方が家を出て、賃貸に出すことで家賃収入でローンを返済するパターンです。

ただし、住宅ローンは基本的に「自己居住用」が条件となっており、賃貸に転用する場合は金融機関への事前相談と承認が必要です。無断で賃貸に出すと、契約違反としてローンの一括返済を求められるリスクがあります。

賃貸に転用する場合、「不動産投資ローン」への借り換えを求められるケースもあり、金利が上昇することが多いです。

メリット：家を手放さずに済む、資産として将来的に売却や居住再開も可能。デメリット：入居者が見つからない場合はローン返済が滞る可能性がある、家賃収入がローン返済額を下回るケースもある。

どのパターンを選ぶべきか？判断基準を解説

3つのパターンのどれを選ぶかは、以下の判断基準をもとに検討してください。

判断基準	推奨パターン
オーバーローンで売却損が出る	任意売却（パターン①の応用）または住み続け（パターン②）
アンダーローンで双方が家を不要	売却・完済（パターン①）
子どもが住み続ける必要がある	どちらかが住み続け（パターン②）
双方が転居するが売りたくない	賃貸転用（パターン③）※金融機関承認必須

いずれのパターンも、双方の合意と金融機関への確認が前提となります。感情的な対立が激しい場合は、弁護士を通じて協議することも有効です。

財産分与と住宅ローンの関係

離婚時の財産分与において、住宅ローンがある家の扱いは特に複雑です。プラスの財産だけでなく、ローンという返済義務も踏まえて、全体を整理する必要があります。

住宅ローンは財産分与の対象になるのか

住宅ローンが残る住宅は、「家の評価額」と「ローン残債」を差し引いた実質価値（純資産）を前提に、財産分与で清算するのが実務的です。一般に、アンダーローンならプラス分を分け、オーバーローンならプラスの分与対象がない（または争点になりやすい）という整理になります。

財産分与の基本的な考え方は「婚姻中に形成した共有財産を2分の1ずつ分ける」ことです。家がプラスの資産（アンダーローン）であれば、純資産価値の2分の1を分与します。

一方、結婚前から一方が保有していたローンや、相続・贈与で取得した不動産に対するローンは「特有財産」に関連するとして、財産分与の計算から除外される可能性があります。

なお重要なのは、金融機関に対する返済義務（債務）は、財産分与の合意内容にかかわらず、原則として契約名義人（債務者）に残るという点です。「財産分与で相手が負担することになった」としても、金融機関への法的な返済義務が自動で移るわけではありません。実際に債務者を変えるには、借り換え等で金融機関の承諾を得る必要があります。

家の評価額とローン残債の計算方法【具体例付き】

財産分与額を計算するには、家の評価額からローン残債を差し引いた「純資産価値」を求める必要があります。

計算式：家の評価額 − ローン残債＝純資産価値

具体例①（アンダーローンの場合）

家の評価額：4,000万円
ローン残債：2,500万円
純資産価値：1,500万円
財産分与額（2分の1）：750万円

住み続ける方が家を取得する場合、相手方に750万円を支払うか、別の財産で精算することになります。

具体例②（オーバーローンの場合）

家の評価額：2,000万円
ローン残債：3,000万円
純資産価値：−1,000万円

この場合、家は実質価値がマイナスです。財産分与としては「分けるべきプラスの価値がない」と整理されることが多い一方、残債超過分（マイナス分）をどちらがどのように負担するかは、当事者間の合意や事情によって争点化しやすいポイントです。さらに、ローン名義（債務者）を変えない限り、金融機関に対する返済義務は名義人に残る点にも注意が必要です。

家の評価額は不動産会社の査定額（複数社で比較が望ましい）または固定資産税評価額を参考にするのが一般的です（固定資産税評価額は市場価格と異なる場合があります）。

オーバーローンの場合の財産分与はどうなる？

オーバーローン（ローン残債が評価額を上回る状態）の場合、財産分与の扱いについて争いが生じることがあります。

基本的な考え方として、オーバーローンの住宅はプラスの財産としては評価されにくく、分与対象から外れる（または対象としない）扱いになることが多いです。ただし、残債超過分（マイナス分）を財産分与の清算にどう反映させるかは、事案により判断が分かれ得るため、合意が難しい場合は弁護士に確認することをお勧めします。

一般的な対処法としては以下が挙げられます。

住み続ける方が返済を継続する（必要に応じて借り換え等で債務者を整理する）
任意売却で不動産を処分し、残債は返済計画を立てて返済を続ける
他の財産（預貯金など）で不足分を補填して売却する

オーバーローンの状況では金融機関との調整も必要になるため、弁護士や不動産会社（任意売却の専門家）への相談を強くお勧めします。

離婚時の住宅ローン手続き5ステップ

離婚時に住宅ローンを適切に処理するためには、段階的に手続きを進めることが重要です。以下の5ステップを順番に実行してください。

STEP1：ローン残債と家の価値を正確に把握する

すべての判断は「現状把握」から始まります。まず以下の2点を確認しましょう。

①ローン残債の確認方法

金融機関から毎年送られてくる「残高証明書」または「返済予定表」を確認します。不明な場合は金融機関の窓口やインターネットバンキングで確認できます。

②家の評価額の確認方法

不動産会社に無料査定を依頼する（複数社へ依頼して比較することを推奨）
固定資産税の通知書に記載されている固定資産税評価額を参考にする（実際の市場価格とは異なる場合があります）
国土交通省の土地総合情報システムで近隣の取引事例を参照する

必要書類としては、ローン契約書・登記事項証明書・残高証明書・固定資産税評価証明書などが挙げられます。

STEP2：金融機関に離婚予定を相談する

ローン残債と家の価値を把握したら、早めに金融機関に相談することが重要です。

相談は、離婚が現実化した段階でできるだけ早めに行うのがおすすめです。離婚前・離婚後のどちらであっても手続き自体は必要ですが、早期に相談するほど「売却・借り換え・条件変更」などの選択肢を検討しやすくなります。

相談時に確認すべき主な事項は以下の通りです。

債務者の変更（名義変更）や借り換えの可否と条件
連帯保証人・連帯債務者の変更手続き
任意売却の対応可否（オーバーローンの場合）
返済条件変更（リスケジュール）の可否

金融機関は返済可能性の観点から判断するため、状況によって対応が厳しくなることもあります。事実関係を整理したうえで、誠実に状況を説明することが大切です。

STEP3：夫婦間で処理方法を協議・合意する

金融機関の方針を確認した上で、夫婦間で住宅ローンの処理方法について協議します。

協議で決めるべき主な内容は以下の通りです。

売却・住み続け・賃貸化のどのパターンにするか
ローンの返済負担を実質的に誰が担うか（※名義変更の要否も含む）
連帯保証人・連帯債務者の解消方法
財産分与の精算方法（現金・不動産の振り分け）

合意内容は必ず公正証書に残してください。公正証書は公証役場で作成する公文書であり、強い証明力があります。特に「元配偶者がローン相当額を負担する」など、将来の金銭支払いが絡む合意をする場合は、公正証書で明確化しておくことが重要です。

公正証書の作成費用は合意内容によりますが、一般的に数万円程度です。

STEP4：必要な手続きを実行する（売却・名義変更・借り換え）

協議で合意した処理方法に応じて、具体的な手続きを実行します。

売却の場合：不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。売買契約・引渡しを経てローンを完済（または残債を整理）します。

名義変更・借り換えの場合：

新たな債務者となる人が金融機関でローン審査を受ける
審査通過後、新しいローン契約を締結（借り換え）
旧ローンを一括返済
法務局で所有権移転登記（名義変更）を申請する

所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は数万円〜十数万円程度です。

STEP5：離婚届提出と事後確認

住宅ローン関連の手続きを完了または見通しを立てた上で、離婚届を提出します。

提出後は以下の事項を確認してください。

登記簿（法務局またはオンライン）で所有権移転が完了しているか
金融機関から新たな返済明細書・契約書が届いているか
連帯保証人・連帯債務者の変更が反映されているか
元配偶者のローン返済が滞っていないか（しばらく定期的に確認することを推奨）

特に元配偶者がローン負担を続ける合意にした場合は、滞納の早期発見のためのフォローが重要です。

離婚後にローンを滞納されたらどうなる？リスクと対策

「相手がローンを払い続ける」という合意をして離婚したのに、後に滞納が発生するケースは残念ながら少なくありません。離婚後のローン滞納リスクとその対策を理解しておきましょう。

元配偶者がローンを滞納した場合の影響

元配偶者がローンを滞納した場合、最も深刻な影響を受けるのは連帯保証人・連帯債務者として残っている元配偶者です。

具体的には以下の流れで問題が発生します。

滞納開始から一定期間で金融機関から督促状が届く
連帯保証人・連帯債務者にも同様に督促が来る
滞納が長引くと期限の利益を喪失し、ローン残債の一括返済を求められる
最終的に競売にかけられ、家が強制的に売却される

連帯保証人として残っている場合、自分が返済していなくても信用情報に影響が及ぶ可能性があります。

また、「妻が住んでいる家」に夫名義のローンがあり、夫が滞納した場合、妻と子が突然住む家を失うリスクもあります。

滞納リスクを防ぐための事前対策

滞納リスクを最小化するために、以下の対策を講じておくことが重要です。

公正証書の作成：公正証書に執行認諾条項を入れることで、「元配偶者があなたに支払うべき金銭（例：ローン相当額の立替金・清算金）」については、条件を満たせば裁判なしで強制執行（給与差押え等）をしやすくなります。※銀行への返済義務そのものを公正証書で直接強制執行できるとは限らないため、条項設計は専門家に確認しましょう。
口座引落し先の管理：元配偶者が返済を続けているか確認できる仕組みを作る。金融機関への滞納通知の連絡先として自分のアドレスも登録できるか相談してみましょう。
連帯保証人・連帯債務者から外れる手続きを完了する：離婚前に借り換えや代替保証人の設置を完了させるのが最善です。
できるだけ離婚前に売却・完済する：不確定要素をなくす最も確実な方法です。

離婚と住宅ローンの問題で専門家に相談すべきケース

住宅ローンと離婚の問題は法律・金融・不動産が複雑に絡み合います。自分だけで判断するには限界があるケースも多く、専門家への相談が問題解決の近道になります。

弁護士・司法書士・FP・不動産会社の役割と使い分け

専門家にはそれぞれ得意領域があります。以下を参考に適切な専門家を選んでください。

専門家	主な役割	こんな時に相談
弁護士	離婚協議・財産分与の法的サポート、調停・訴訟の代理	協議が難航している、連帯保証を外したい、法的な権利を守りたい
司法書士	不動産登記（名義変更）手続き	所有権移転登記、抵当権抹消登記が必要
FP（ファイナンシャルプランナー）	ローン返済計画・家計の見直し	離婚後の収支を試算したい、借り換えの比較をしたい
不動産会社	売却査定・売却活動・任意売却のサポート	家を売却したい、オーバーローンで任意売却を検討している

問題が複合的な場合は、弁護士と不動産会社など複数の専門家を並行して活用することも有効です。

無料で相談できる窓口一覧

費用面で専門家への相談をためらっている場合でも、無料で相談できる窓口があります。

法テラス（日本司法支援センター）：https://www.houterasu.or.jp/ 収入に応じた無料法律相談・弁護士費用の立替制度あり
各都道府県・市区町村の法律相談：無料の弁護士相談を実施している自治体が多い（30分程度、事前予約制）
日本FP協会の相談窓口：https://www.jafp.or.jp/ 家計・ローンに関する無料相談
金融機関の住宅ローン相談窓口：各銀行の窓口では返済条件変更の相談を無料で受け付けています
不動産会社の無料査定：売却を前提とした査定は無料で実施している会社がほとんどです

「相談するほどの問題でもないかも」と思わず、気軽に相談してみることで解決の糸口が見えることがあります。

離婚と住宅ローンに関するよくある質問（FAQ）

離婚と住宅ローンについて多く寄せられる疑問にQ&A形式でお答えします。

Q. 離婚したらローンは折半になりますか？

A: いいえ、住宅ローンは自動的に折半にはなりません。ローンの返済義務は、あくまで金融機関との契約上の名義人（債務者）に帰属します。夫婦間での「折半」という合意は私的なものにすぎず、金融機関はその合意に拘束されません。ローンの実質的な負担関係を変えるには、借り換え等の正式手続きが必要です。

Q. 住宅ローンの名義変更は簡単にできますか？

A: 簡単ではありません。住宅ローンの名義変更（債務者の変更）は、金融機関が新たな名義人の返済能力を審査し、承認した場合のみ可能です。一般的には「借り換え」という形で新たにローンを組み直す手続きが必要で、審査が通らないケースもあります。また、不動産の所有権移転登記（名義変更）は別途、司法書士を通じて法務局で行う手続きとなります。

Q. 妻が住み続けて夫がローンを払い続けることは可能？

A: 可能ですが、リスクの高い選択です。夫がローンを滞納すれば妻と子が住む家が競売等で失われる可能性があります。この選択をする場合は、①公正証書で合意内容を書面化する、②返済状況を確認できる仕組みを検討する、③可能なら妻が借り換え等で債務者を整理する、という対応を検討してください。

Q. 養育費とローン返済を相殺できますか？

A: 養育費と住宅ローン返済は本来別のものです。ただし、当事者間の合意として「夫がローンを負担する代わりに養育費を調整する」といった整理をするケースはあります。後々のトラブルを避けるため、公正証書等で具体的な金額・期間・条件を明確にし、必要に応じて弁護士に確認することをお勧めします。

Q. 離婚後に借り換え審査は通りますか？

A: 審査の可否は申込者の収入・信用情報・勤続年数などによって決まります。離婚後に単独で借り換え審査を受ける場合、婚姻中の2人分の収入が使えなくなるため、返済能力が重要なポイントになります。離婚前後を問わず、複数の金融機関で仮審査を受け、現実的な選択肢を把握しておくと安心です。

Q. 住宅ローンがあっても家を賃貸に出せますか？

A: 原則として、住宅ローンは自己居住を条件としているため、無断で賃貸に転用することは契約違反となり、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。賃貸に出す場合は必ず事前に金融機関へ相談し、承認を得ることが必要です。転勤などやむを得ない事情がある場合は認められることもありますが、離婚による空き家化を理由とした賃貸転用は認められない場合もあります。

まとめ：離婚と住宅ローン問題は「現状把握」から始めよう

離婚と住宅ローンの問題は、放置すればするほど複雑化し、後のトラブルにつながります。この記事の要点を改めて整理します。

離婚しても住宅ローン契約は変わらない：名義人・連帯債務者・連帯保証人の責任は、金融機関との正式手続きを経なければ解消されません。
まず「オーバーローン」か「アンダーローン」か確認する：ローン残債と家の評価額を把握することが、すべての判断の出発点です。
3つの処理パターンから状況に合った方法を選ぶ：売却・住み続け・賃貸化のそれぞれにメリット・デメリットがあり、個別状況に応じた選択が必要です。
合意内容は必ず公正証書に残す：口約束では法的効力が弱く、離婚後のトラブルを防ぐために書面化が不可欠です。
早めに専門家（弁護士・不動産会社・金融機関）に相談する：問題が複雑なほど、専門家の力を借りることでスムーズに解決できます。法テラスなど無料相談窓口も活用しましょう。

住宅ローン問題を後回しにせず、離婚協議と並行して金融機関や専門家への相談を早期に開始することが、将来の生活基盤を守るための最善策です。